Konutlarda Kullanılan Beyaz Eşya ve Ankastre Ürünlerin Mütemmim Cüz veya Teferruat Olarak Değerlendirilip Değerlendirilemeyeceği ve Bunun Maliyet Bedeli İle Satışlarda Uygulanacak Kdv Oranına Etkisi

Kökenleri itibariyle Arapçadan dilimize yerleşmiş olan Mütemmim Cüz ve Teferruat kavramları Türkçemizde kendilerine Tamamlayıcı-Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüz) ve Eklenti (Teferruat) olarak yer bulmaktadır.

4721 sayılı Medeni Kanun'un 684.Maddesinde Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüz) kavramı şu şekilde kaleme alınmıştır; “Bütünleyici parça, yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır”. Buna göre tamamlayıcı parçalar; genel anlayışa göre bir şeyin esaslı unsurunu teşkil eden ve nesne yok edilmedikçe, parçalanmadıkça ve niteliği bozulmadıkça ondan ayrılması mümkün olmayan varlıklardır.[1] Yani Mütemmim cüz, bir nesnenin başka bir nesneyle onu bütünleyecek ve tamamlayacak şekilde birleştirilmesi halinde söz konusu olur.

Aynı kanunun 686.Maddesinde ise Eklenti (Teferruat) kavramının tanımına yer verilmiştir. ” Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel adetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez ”. Tanımdan hareketle kısaca açıklayacak olursak eklenti, aslı olan nesneden kolayca ayrılan, ayrıldığı asıl nesnenin temel bütünlüğünde tahribat yaratmayan parçalardır.

Yukarıda kısa tanımları verilmiş olan Bütünleyici Parça ve Eklentilere basit örnekler vermek mümkündür. Örneğin; bir otomobilin motoru bütünleyici parçadır, ancak aynı otomobildeki koltuk kılıfları eklentidir. Bir başka örnek verecek olursak bir gözlüğün camı bütünleyici parça iken aynı gözlüğün temizleme bezi veya taşıma kılıfı eklenti olarak değerlendirilir.

Normal yaşamda çok basitçe örnekler bulunabilecek bu temel kavramlar, yasalarımız karşısında bir şeyin bütünleyici parça mı yoksa eklenti mi olduğu konusunda çoğu kez
duraksama ve uyuşmazlık yaratabilmektedir. Örneğin fabrika binasında bulunan makinelerin bütünleyici parça mı eklenti mi olduğu konusunda farklı görüşler mevcuttur. Yargıtay 6. ve 15. Hukuk Daireleri genellikle, makineleri bütünleyici parça kabul etmeme eğilimindedirler. Yargıtay 12.Hukuk Dairesi ise bazı kararlarında, fabrika binasına monte edilmiş, onun çalıştırılmasına tahsis edilmiş makinelerin fabrikanın teferruatı sayılacağını kabul etmişken, bazı kararlarında bu konuda bilir kişiye başvurup ondan rapor alınmasını belirtmiştir.[2]

Görüldüğü gibi bu konuda Yargıtay'ın kendi organları arasında görüş ayrılıkları doğduğu gibi Yüksek Mahkemenin içtihatlarında da bir bütünlük bulunmamaktadır. Bütünleyici parça ve eklentinin tespiti konusu Gayrimenkul sektöründe de bir takım karışıklıklara yol açabilmektedir. Özellikle günümüzde yapı sanayinin gittikçe gelişmesi ve her geçen gün lükse daha da yakınlaşan dairelerde sunulan beyaz eşya ve ankastre ürünlerin; gayrimenkulün maliyet bedelini ne şekilde etkileyeceği ve özellikle gayrimenkulün satışında mevcut beyaz eşya ve ankastre ürünlerin hangi oranda KDV'ye tabi olacağı yazımızın ana temasını oluşturmaktadır. Yazımızda öncelikle gayrimenkullerde mütemmim cüz ve teferruat kavramlarına değinilecek, beyaz eşya ve ankastre ürünlerin bu tanımlardan hangisi kapsamına gireceği hususu tartışılacaktır. Ardından satışa konu olan gayrimenkulde bulunan beyaz eşya ve ankastre ürünlerin, gayrimenkul satışında yasalarca belirlenmiş KDV oranlarını ne şekilde etkileyeceği hususu anlatılmaya çalışılacaktır.

Yazımızın giriş bölümünde örneklerle sunulan bütünleyici parça (mütemmim cüz) ve eklenti (teferruat) kavramlarının gayrimenkullerdeki karşılığı çeşitli şekillerde önümüze çıkmaktadır. Bir binada yer alan çatı sistemi , yangın merdiveni, asansör, pvc pencere sistemleri ilgili binanın bütünleyici parçalarıdır. Medeni kanunu'nun 684. maddesi eşliğinde çok basit bir değerlendirmeye gidersek, az önce sayılan bina parçalarının asıl olan binaya zarar ve ziyan vermeden ayrılmalarının imkanı yoktur. Çatısız veya penceresiz bir bina düşünülemeyeceği gibi tüm asansör tertibatı ve asansör boşluğu olup asansörü olmayan bir bina da düşünülemeyeceğinden bahsi geçen parçaların çıkarılmasından sonra kalan yapının bina olarak addedilmesi kanunen mümkün olmamaktadır.

Bununla beraber gayrimenkulde yer alan panjur, stor perde, banyo aynası vb. küçük ekipmanların da ne şekilde değerlendirileceği kanun yoluyla yapılabilmektedir. Bahsi geçen nesnelerin asıl olan daireden çıkartılması binanın bina olmasını sağlayan temel unsurları bozmayacağından bu nesnelerin eklenti (teferruat) olarak değerlendirilmesi mümkündür.

Yazımızın konusunu oluşturan beyaz eşya ve ankastre ürünlerin ise bütünleyici parça mı yoksa eklenti mi olduğu konusu mevcut kanun maddeleri eşliğinde net olarak belirlenememektedir. Örneğin günümüzde satışa sunulan orta ve üst gelir grubuna hitap eden birçok projede beyaz eşya olarak Buzdolabı, Bulaşık Makinesi,Çamaşır makinesi, Aspiratör, Set üstü ocak, Çöp öğütme makinesi ve ankastre fırının daireyle teslim edilmektedir. Bize göre daireyle sunulan Buzdolabı, Çamaşır ve Bulaşık makineleri ilgili dairenin eklentisi (teferruatı) hükmündedir. Çünkü sadece bir elektrik kablosu ve birer su kanalı ile daireye bağlantı kuran ve içinde bulunduğu daireden çıkarıldığında bile kendi başına bir yapısı, bir çalışma sistemi ve iktisadi bir bütünlüğü olan birer parça olmakla birlikte bir başka dairenin mutfağında ve banyosunda rahatlıkla kullanılabilecek eşyalar olduğundan ilgili ürünlerin eklenti olarak değerlendirilmesi daha doğru olacaktır. Bununla beraber ankastre ürünler içersinde yer alan aspiratör,set üstü ocak,çöp öğütme makinesi ve ankastre fırının ise bütünleyici parça (mütemmim cüz) olarak değerlendirilmesi daha doğru olacaktır. Çünkü ankastre olan bu ürünler, mevcut mutfak sistemi içersinde kendisine ait sabit ve değiştirilemez bir bölüme sahiptir. Piyasadan alınacak herhangi bir ürün bu bölümlere koyulamayacağı gibi bahsi geçen ankastre ürünlerinde herhangi bir başka mutfakta kullanılması da oldukça zor olacaktır.

III – GAYRİMENKULLERDE MÜTEMMİM CÜZ VE TEFERRUATLARIN MALİYET BEDELİNE YANSIMASI

Bir gayrimenkulün değerlemesinin ne şekilde yapılacağı ve ilgili gayrimenkulün maliyet bedeline giren unsurlar 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 269. ve 270. numaralı maddelerinde şu şekilde belirtilmiştir.

“MADDE 269 - İktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkuller maliyet bedelleri ile değerlenir.

Bu kanuna göre, aşağıda yazılı kıymetler gayrimenkuller gibi değerlenir:

“MADDE 270 - Gayri menkullerde, maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, aşağıda yazılı giderler girer:

2-Mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsanın tesviyesinden mütevellit giderler.

(2365 sayılı kanunun 49 uncu maddesiyle değişen fıkra) (1.1.1981 tarihinden geçerli olmak üzere) Noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve tellaliye giderleri ile Emlak Alım ve Taşıt Alım Vergilerini maliyet bedeline ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermekte mükellefler serbesttirler”

Ayrıca Maliyet Bedeli aynı kanunun 262.Maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır.

“MADDE 262 - Maliyet bedeli, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferrik bilimum giderlerin toplamını ifade eder”

İlgili maddeler ve madde açıklamaları ışığında kısaca özetlersek; bir gayrimenkulün inşa edilmesi süresince boş bir arsanın düzenlenmesi ve inşaya uygun hale getirilmesi esnasında katlanılan giderler ilgili gayrimenkulün maliyetine eklenmektedir. Bununla beraber mevcut arsa üzerinde bulunan bir binanın yıkım masrafları esnasında katlanılan giderlerde ilgili gayrimenkulün maliyetine dahil edilmektedir. Arsanın inşaya uygun hale getirilmesi esnasında katlanılan masraflarla birlikte inşaat malzeme giderleri, inşa esnasında kullanılan araçlara ve ekipmanlara ilişkin inşa ile ilgili masraflar, işçilikler, vergi resim ve harçlar, sair inşaat giderleri, noter , mahkeme, kıymet takdiri, komisyon, tellaliye giderleri ile genel imal ve genel idare giderlerinden isabet eden paylar mevcut gayrimenkul toplam maliyet bedelini oluşturmaktadır. [3]

Ayrıca kanunu'nun 269.maddesinin 1 numaralı fıkrasında da görüleceği üzere Gayrimenkullerin mütemmim cüzleri ve teferruatları da gayrimenkul gibi değerlenmektedir.

Satışa konu olan konutlarda KDV'nin ne şekilde uygulanacağı 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu ve kanuna ekli tebliğlerle açıkça düzenlenmiştir.

Buna göre; kanuna son olarak yapılan eklemeye kadar, net alanı 150m2'ye kadar olan konutların teslimi ile konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri eklenen geçici maddelerle katma değer vergisinden istisna tutulmuştur[4]. Ancak Katma Değer Vergisi Kanunu'na 29.07.1998 tarih 23417 sayılı resmi gazetede yayınlanarak, 22.07.1998 tarih ve 4369 sayılı Kanun'un 62. maddesiyle eklenen geçici 15.maddeye göre; kanunun resmi gazetede yayınlandığı tarihten önce bina inşaat ruhsatı alan inşaatlarda geçerli olmak üzere; konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri ile 150 m2 ‘yi aşmayan konutlara özel olmak üzere sosyal güvenlik kuruluşları ile belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri KDV'den muaf tutulmuştur[5]. İlgili kanunun resmi gazetede yayınlanmasından sonra bina inşaat ruhsatı almış olan inşaatlar için ise mevcut istisna hükümleri uygulamasına son verilmiştir.

Son olarak 2006/10620 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 09.07.2006 tarihinde yürürlüğe sokulan karar, Katma Değer Vegisi Kanunu'na ekli ve %1 Oranında KDV'ye tabi mal ve hizmet teslimlerini belirleyen (I) numaralı listede yayınlanmış ve buna göre Net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m²'nin altındaki konutlara isabet eden kısmı %1 oranında KDV'ye tabi tutulmuştur.

Net alanı 150 m²‘den büyük olan konut teslimlerinde ise genel KDV oranı olan %18 oranının uygulanacağı hükme alınmıştır.

Kanunda yer alan 150 m² net alan ayrımının nasıl yapılacağı ise Gelir İdaresi Başkanlığı'nca yayınlanan tebliğler ile açıklığa kavuşturulmaya çalışılmıştır.Buna göre 3 seri numaralı “Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi,Resim,Harç Muafiyet ve İstisnası” Genel Tebliği'nde net alanın ne şekilde belirleneceği anlatılmıştır.

1 seri numaralı genel tebliğin V -1 /e bölümünde; 2982 sayılı Kanunun uygulanmasında "net alan" deyiminin faydalı alanı ifade ettiği ve faydalı alandan maksadın, konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan olduğu açıklanmıştır. Bu açıklama 15/11/1968 tarih ve 13052 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Halk Konutu Standartlarındaki esaslar dikkate alınarak yapılmıştır. Faydalı alanın tespitinde, Halk Konutu Standartlarının, 11/6/1972 gün ve 14212 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Yönetmeliğin 1 inci maddesiyle değişik 3 üncü maddesi ve 4 üncü maddesi hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir. Söz konusu 3 ve 4 üncü madde hükümleri aynen aşağıya alınmıştır.

Madde 3 - Faydalı alan konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır.

Konutlarda kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki, balkonların veya arsa zemininden 0,75 m. den yüksek terasların toplamının 2,00 metrekaresi; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven ve sahanlıklar, asansörler, iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,70 metre yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda, konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında, konut başına 4 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kaloriferci dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.

Bina dışındaki, kömürlük veya depoların 4 metrekareyi, garajların 18 metrekareyi aşan miktarları aü oldukları konut faydalı alanına dahil edilir."

"Madde 4 - Faydalı alan, duvar yüzlerinde 2,5 cm. sıva bulunduğu kabul edilerek proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesap edilir."

Özetle kanun ve tebliğlerce ayrıntılı olarak betimlenen 150 m²‘nin altında bir net alana sahip konutun satışında uygulanacak KDV oranı %1 dir.

Bu durumda %1 KDV oranına tabi bir konutun satışında konutla birlikte verilecek olan beyaz eşya ve ankastre ürünlerin KDV oranları ne olacaktır? Bahse konu ürünler binayla birlikte %1 oranına mı tabi olmalı yoksa satıştan ayrı olarak %18 KDV ile mi alıcıya devredilmeli? Yazımızın bundan sonraki bölümünde bu soruya ilişkin fikirlerimiz sunacağız.

V – KONUTLA BİRLİKTE VERİLEN BEYAZ EŞYA VE ANKASTRE ÜRÜNLERDE KDV UYGULAMASI

Öncelikle net alanı 150 m²‘nin üzerindeki konut satışlarına bakarsak, mevcut konutun satışı zaten yasalar gereği % 18 orana tabi olduğundan konutla birlikte verilen ankastre ürünlerde karışıklığa yol açacak herhangi bir KDV uygulaması doğmayacaktır.

Konut net alanının 150 m²‘nin altında olduğu durumlarda ise yazımızın II numaralı bölümünde yer alan mutfak ve banyo ürünlerinin satışında uygulanacak KDV oranının ilgili ürününün türüne göre değişeceği görüşündeyiz. Görüşümüzce aspiratör, set üstü ocak, çöp öğütme makinesi ve ankastre fırın yukarıda da belirttiğimiz gibi konutun bütünleyici parçası hükmünde olduğundan satışta ilgili mutfak parçalarının da %1 oranına tabi tutulmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

Ancak konutla birlikte verilen buzdolabı, çamaşır makinesi ve bulaşık makinesi gibi ürünlerin tesliminde uygulanacak KDV oranı bu ürünlerin normal satışlarında geçerli olan genel KDV oranı'na ( % 18) tabi olmalıdır. Konut satışına ilişkin faturada ilgili ürünlerin bedeli konuttan ayrı olarak gösterilmeli ve KDV tutarı da % 18 oranından hesaplanmalıdır. Mevcut uygulamalara bakıldığında beyaz eşya ve ankastre ürünleriyle birlikte satılan konutların satışlarında tüm ürünlerin tek bir kalemde % 1 oranıyla fatura edildiği oldukça sıklıkla rastlanılan bir durumdur. Tek başına düşünüldüğünde konut bedeli yanında ufak bir rakam olsa da ülke bazında yapılan satış tutarları göz önüne alındığında söz konusu KDV kaybı yüksek tutarlara ulaşmaktadır.

Müteahhidin satışına konu olacak 150 m²'nin altındaki konutları hazırlarken yaptığı mal ve malzeme alımları ile binanın maliyetine eklenecek masrafların, aşağıdaki şekilde gerçekleştiğini varsayalım.

(Örnek uygulamanın basit ve anlaşılır olması amacıyla 150 m²'nin altında bir daire yapılacağı kabul edilmiş olup buna isabet eden girdi tutarları üzerinden hesaplama ve muhasebe kayıtları yapılmıştır.)

1 -------------------------------                  /                  -------------------------------

   150- İlk madde ve Mlz. Hs. 100.000

   191- İndirilecek KDV     18.000

320 Satıcılar                              118.000

    İnşaat malzemelerinin alış kaydı

2 -------------------------------                  /                  -------------------------------

   710- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri. 100.000

     150-İlk Madde ve Mlz Hs. 100.000

    İlk madde ve malzemeden yıl içinde daire inşaatına sarfedilen kısmı

3 -------------------------------                  /                  -------------------------------

   720- Direkt İşcilik Giderleri 25.000

   730- Genel Üretim Giderleri    17.000

   191- İndirilecek KDV          3.060

XXX(Kasa-Satıcılar) 45.060

    Yıl içinde yapılan harcamaların kaydı

4 -------------------------------                  /                  -------------------------------

    151 Yarı mamul Üretim 142.000

711- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs.. 100.000

721- Direkt İşcilik Giderleri Yansıtma Hs.            25.000

731- Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs         17.000

Devam eden inşaat hesabındaki giderlerin yıl sonu yarı mamul hesabına devri

5 -------------------------------                  /                  -------------------------------

     711- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri Yansıtma Hs.. 100.000

     721- Direkt İşcilik Giderleri Yansıtma Hs.           25.000

     731- Genel Üretim Giderleri Yansıtma Hs          17.000

710- Direkt İlk Madde Mlz Giderleri.          100.000

720- Direkt İşcilik Giderleri               25.000

730- Genel Üretim Giderleri             17.000

     Yarı mamul hesabına atılan gider hesaplarının kapatılması

İç düzenlemeleri yapıldıktan sonra satışa hazır hale gelen dairelerin mamule alınması

Bu noktada müteahhidin elindeki dairenin toplam maliyetinin 142.000 YTL olarak oluştuğunu görüyoruz.

Ardından müteahhidin daireyi içindeki beyaz eşya ve ankastre ürünlerle birlikte sattığını kabul edelim.

Bu durumda yapılacak satışa, KDV tutarlarına ve dolayısıyla muhasebe kayıtlarına şekil verecek önemli bir husus bulunmaktadır. O da beyaz eşya ve ankastre ürünlerin maliyet bedeli ile mi faturada gösterileceği yoksa belli bir kar oranı koyarak mı faturaya konu edilecekleri hususudur. Faturada %18'lik KDV tutarını direkt etkileyecek olan bu hususun dikkatle tespit edilmesi gerekmektedir.

VI.1-) Beyaz eşya ve ankastre ürünlerin alıcıya, belli bir kar marjı ile fatura edilmesi durumu

Beyaz eşya ve ankastre ürünlerin belirli bir kar marjı güdülerek satışa konu edilmesi ve maliyet bedelinin üzerine kar tutarının da eklenmesi ile oluşturulacak satış bedelinin faturaya yansıtılması durumunda; oluşturulacak kar marjının emsal bedel göz önüne alınarak dikkatle belirlenmesi gerekmektedir. 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu ve yine bu kanuna ekli 1 Numaralı Genel Tebliğ ile genel çerçevesi belirlenmeye çalışılan Transfer Fiyatlandırması kavramı baz alınarak tespit edilmiş emsal bedelle satışlar gerçekleştirilmelidir.

Örneğimizden hareketle binanın KDV Hariç 200.000 YTL'ye içindeki beyaz eşya ve ankastre ürünlerinde %30 kar marjı ile KDV Hariç 13.000 YTL tutarla fatura edileceğini kabul edelim. Bu durumda yapılacak muhasebe kaydı şu şekilde olacaktır.

VI.2-) Beyaz eşya ve ankastre ürünlerin alıcıya, MALİYET BEDELİ ile fatura edilmesi durumu

Beyaz eşya ve ankastre ürünlerin maliyet bedeli ile satılması durumunda ise bu ürünlerin kar marjının bina üzerinden elde edilen kar marjının içersinde olduğu kabul edilecek, bu kar üzerinden ödenecek KDV'de %1 üzerinden hesaplanacağından devletin beyaz eşya ve ankastre ürün satışı üzerinden elde edilecek kar matrahı üzerinden %17'lik bir vergi kaybı olacaktır.

Yine yukarıdaki örnek üzerinden devam edecek olursak yapılacak muhasebe kayıtları aşağıdaki şekilde gerçekleşecektir.

Örneğimizin sonunda hem VI.1 hemde VI.2 öncüllerine göre beyaz eşya ve ankastre ürünlerin %18 yerine %1 oranıyla satılsaydı oluşacak vergi kaybını kısaca hesaplayalım.

Görüldüğü gibi 150 m²'nin altında tek bir dairenin satışında beyaz eşya ve ankastre ürünlerin KDV oranının %18 yerine %1 olarak uygulanması durumunda en iyimser ihtimalle 1.700 YTL'lik eksik KDV beyanı söz konusu olacaktır. Özellikle her katında 4'er daire olan ve 25 kattan oluşan bir blokta bulunan 100 adet dairenin tamamının satıldığını düşünürsek, oluşabilecek eksik KDV beyanının 170.000 YTL ile 230.000 YTL arasında gerçekleşeceği görülmektedir.

Yine uygulamada sıklıkla rastlanan bir diğer durumda; orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden tüm projelerde (özellikle residence projelerinde) örnek daire uygulaması mevcuttur. Örnek daire olarak addedilen daireler genellikle içi tamamıyla eşyayla döşenmiş ve kullanıma hazır bir hale getirilmiş dairelerdir. Bu daireler, muhtemel alıcıları ev içersinde gezdirmek ve daire hakkında genel bilgi sunulması amacıyla kullanılmaktadır.

Her projede mevcut daire tipi (Stüdyo, 1+1, 2+1 vs. ) ve m² büyüklüğüne göre birçok örnek daire hazırlanmaktadır. Bir pazarlama stratejisi olarak kullanılan bu daireler proje bitiminde konut mevcut alıcılarına içindeki eşyalarla birlikte anahtar teslim olarak devredilmektedir.

Teslime konu olan bu örnek dairelerde bulunan belli başlı eşya ve parçalar şunlar sayılabilir.

Mevcut konutların satışında yukarıdaki bölümlerde bahse konu beyaz eşya ve ankastre ürünlerin dışında yine yukarıda başlıcaları listelenmiş olup konutun orijinalinde olmayan ve sonradan eklenen her bir parçanın kendine ait satış bedeli KDV tutarı konut satış faturasında ayrı ayrı gösterilmelidir. Örneğin halı,oturma grubu,televizyon, sehpa,perde, yemek masası ve sandalyelerden oluşan bir oturma odası eşyalarının, içinde bulunduğu 150 m²'den küçük bir daire ile birlikte satılması durumunda, satış faturasında konut bedeli KDV'si %1, halı ve perde bedelinin KDV'si %8, oturma grubu,televizyon, sehpa, yemek masası ve sandalyelerin bedelleri de %18 oranları üzerinden ayrı ayrı hesaplanıp faturaya yansıtılmalıdır.

1-) Satışa sunulan bir dairede öncelikle net alan hesabının yasalarca yapılan ayrımlar ışığında mimari proje üzerinden net olarak tespit edilmesi ve buna göre uygulanacak KDV oranı belirlenmelidir. Buradan hareketle;

- Konutla birlikte verilen, yapısı itibariyle mutfak ve banyoya entegre olarak gelen ve sökülüp yerine piyasadan alınan herhangi bir ürünün konulamayacağı ankastre tipteki ürünlerin KDV oranları %1 olarak uygulanmalıdır.

- Konutla birlikte verilen beyaz eşyalardan olan buzdolabı, bulaşık makinesi ve bulaşık makinesi gibi yeri ikame ürünlerle rahatlıkla doldurulabilir yapıda olanların KDV oranları %18 olarak uygulanmalıdır.

Farklı KDV oranlarının ortaya çıktığı konut teslimlerinde; bedeller aynı fatura üzerinde ayrı ayrı gösterilebileceği gibi, birbirinden bağımsız iki veya daha fazla fatura üzerinde de satışa konu kalemlerin yazılarak müşteriye yansıtılması mümkündür.

Günümüz yerleşim planları ve kentleşme yapısı göz önüne alındığında toplu konutlara ve residence tipi yapılara olan talebin artışı rahatlıkla görülebilmektedir. Özellikle geniş vadelere yayılmış ödeme planları mevcut konutların satış rakamlarını daha da arttırmaktadır. Bu satış rakamları göz önüne alındığında mevcut yasal düzenlemelerin 150 m2 ‘nin altındaki konut satışlarında, konutla birlikte alıcıya teslim edilen mütemmim cüz ve teferruat niteliğindeki beyaz eşya ve ankastre ürünlerde uygulanması gereken KDV oranlarının açıkça belirlenmesinde yetersiz olduğu görülmektedir. Bahsi geçen konuda Maliye Bakanlığı'nın ayrıntılı açıklamalarına önemle ihtiyaç duyulmaktadır.

[1] ÖZTÜRK Bünyamin, Dönem Sonu Muhasebe ve Vergi Uygulamaları,s.382

[[2]] Baro Dergisi Cilt:84 Sayı:2006/5

[[3]]ÖZTÜRK Bünyamin, Dönem Sonu Muhasebe ve Vergi Uygulamaları,s.388-389

[[4]]Geçici Madde 8 - (3393 sayılı Kanunun 4 üncü maddesiyle eklenen madde) Net alanı 150 m2'ye kadar konutların teslimi ile konutyapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, (4134 sayılı Kanunun 1 inci maddesi ile değişen tarih) 31.12.1997 tarihine kadar katma değer vergisinden müstesnadır.

[[5]]Geçici Madde 15 - (4369 sayılı Kanunun 62'nci maddesiyle eklenen geçici madde. Yürürlük; 1.1.1998 tarihinden geçerli olmak üzere 29.7.1998 tarihinde) Bu Kanunun yayımlandığı tarihten önce bina inşaat ruhsatı alınmış olan inşaatlara ilişkin olarak;

a) Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,

b) Sadece 150 m²'yi aşmayan konutlara münhasır olmak üzere kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri,

Katma değer vergisinden müstesnadır.

Makeleyi Paylaş